O Código Civil, em seus artigos 1333 e 1334, dispõe sobre a Convenção nos seguintes termos:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Uma vez aprovada e registrada, a Convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direitos sobre as unidades, bem como a todas as pessoas que, em caráter permanente ou eventual, ingressem no edifício. Assim é que, a convenção obriga os adquirentes, promitentes ou cessionários de unidades, locatários, comodatários ou detentores, ainda que eventuais de unidades. E também, a todos que por qualquer motivo, ingressem a edificação.

Observem que a Convenção não necessita de forma pública, porém são essenciais a forma escrita e a subscrição por 2/3 no mínimo.

Em outras palavras, para aprovação da Convenção são necessários votos de 2/3 dos condôminos. Importante dizer que, para sua modificação, também são necessários 2/3 dos votos de todos os condôminos.

As deliberações que atingem os direitos dos condôminos, tais como as que importam em redistribuição das frações ideais, alienação de partes comuns, e demais previstas em lei, tomam-se por voto da unanimidade.

Vale dizer que a Convenção é o registro dos direitos e deveres de todos no condomínio e a forma de fazer a sua gestão ( Assembleias, Administração, Prestação de contas, etc).

Por fim, a despeito de seu caráter normativo, a convenção não pode sobrepor à lei.

REGIMENTO INTERNO

O Regulamento ou Regimento Interno é um documento que estabelece regras para utilização das áreas comuns, regras de convivência no condomínio, como exemplo: acesso, circulação, horários para certas atividades, entrega de encomendas, dentre outros.

Enquanto a Convenção trata de questões identificadas na Lei ou, que não a contrariem, mas de que, são questões perenes, ligadas ao uso, ao gozo e fruição da propriedade e aos direitos e deveres dos condomínios, o regimento interno trata de questões mais cotidianas.

O artigo 1.334 do Código Civil inclui o Regimento interno como item próprio da Convenção (Inciso V), portanto, por extensão, a exigência de quórum desta se aplica ao Regulamento Interno, salvo se a própria Convenção vier a definir de forma diferenciada as questões relativas ao Regimento.

O regulamento interno complementa a convenção. Válido dizer que, apesar de tratar de regras do dia-a-dia do condomínio, sendo fruto de deliberação coletiva, tem caráter normativo.

Esperamos ter ajudado!!!!!

Todo condomínio sempre tem obras acontecendo, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. Esse texto visa orientar síndicos e condôminos, de forma concisa, a entenderem o tipo de obra/benfeitoria que está em andamento no seu condomínio, se a obra/benfeitoria pode ser providenciada pelo síndico sem assembleia, ou caso necessite de assembleia se o quórum legal de aprovação foi respeitado.

1.DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS.

O Código Civil trata sobre benfeitoria nos seguintes termos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. (grifos nossos)

Conforme preconiza a legislação, percebemos que obras necessárias são aquelas que conservam o bem ou impedem sua deterioração.

Podemos citar como exemplos de obras necessárias: Pintura de fachada sem trocar a cor; Impermeabilização de laje por causa de infiltração; Reparos elétricos e hidráulicos; Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc.

A respeito do quórum de aprovação de benfeitorias dispõe o Código Civil em seu artigo 1341:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
• 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
• 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
• 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

As obras necessárias não precisam de autorização em assembleia se forem em caráter de urgência e os gastos não forem grandes. Agora, se a benfeitoria necessária não for emergencial e/ou a obra for de alto valor deve ser colocada em votação na assembleia, e o quórum de aprovação será: A MAIORIA DOS PRESENTES NA ASSEMBLEIA (50% + 1).

2.DAS BENFEITORIAS ÚTEIS.

As benfeitorias úteis, conforme se pode observar do artigo 96 do Código Civil, supracitado, tem por objetivo aumentar e facilitar o uso do bem, embora não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, se mostram de visível utilidade.

Podemos citar como exemplos de obras úteis: reforma da guarita, individualização dos hidrômetros, cobertura das vagas de garagem, etc.

O quórum de aprovação em assembleia da benfeitoria útil, conforme artigo 1341, do Código Civil, é: MAIORIA DE TODOS OS CONDOMINOS DO EDIFÍCIO (50% +1).

3. DAS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS.

Reza o artigo 96 do Código Civil que benfeitorias voluptuárias são destinadas ao mero deleite do condômino, são para o lazer do condômino, não se mostrando necessárias ao uso habitual da coisa, mas tornando mais agradável o ambiente.

Podemos citar como exemplos de obras voluptuárias: Embelezamento da cabina do elevador, reforma do salão de festas para deixa-lo mais bonito, novo projeto paisagístico para deixar o jardim mais bonito, Fechamento de varandas com projeto específico, etc.

O quórum de aprovação em assembleia da benfeitoria voluptuária é: 2/3 DE TODOS OS CONDOMINOS DO EDIFÍCIO.

Esperamos ter ajudado!!!